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Communication Officielle
Mercredi 24 juillet 2019, 18h30 (il y a 57 mois)
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Klépierre : RÉSULTATS DU PREMIER SEMESTRE 2019COMMUNIQUÉ DE PRESSE RÉSULTATS DU PREMIER SEMESTRE 2019 Paris, le 24 juillet 2019 Klépierre, leader européen des centres commerciaux, annonce aujourd’hui ses résultats pour le premier semestre 2019(1) dont les principaux faits marquants sont les suivants : - Cash-flow net courant par action 5,4 % par rapport au 1er semestre 2018 à 1,38 €(2) ;
- Revenus locatifs nets des centres commerciaux 3,1 % à périmètre constant (p.c.)(3), soit une surperformance de 150 points de base par rapport à l’indexation ;
- Chiffre d’affaires des commerçants 1,6 % sur le 1er semestre à p.c.(4) et 2,8 % au 2nd trimestre 2019 ;
- Indicateurs opérationnels très solides : vacance EPRA de 3,0 %, taux d’effort de 12,4 %, taux d’impayés de 1,8 % ;
- Nouvelle réduction de l’endettement net de 57 millions d’euros, pour un ratio de dette nette/EBE de 8.1x ;
- Diminution supplémentaire du coût de la dette de 10 points de base par rapport à fin 2018, à 1,5 % ;
- Actif net réévalué EPRA à 40,00 € par action(5) ;
- 501 M€ de cessions signées depuis le début de l’année,(6) 5,5 % au-dessus des valeurs d’expertise(7) ;
- Objectif initial de cash-flow par action de 2,72 – 2,75 € pour l’exercice 2019 relevé à au moins 2,76 €.
Jean-Marc Jestin, président du directoire de Klépierre, a déclaré, « Au cours des six premiers mois de l’année, Klépierre a prouvé la pertinence de son modèle économique, dont la principale illustration est l’augmentation de 5,4 % du cash-flow net courant par action, bien supérieure aux prévisions initiales. Dans un environnement contrasté, le Groupe a enregistré une forte croissance des loyers et montré une activité locative dynamique ainsi que des chiffres d’affaires en hausse pour ses commerçants. Ces performances démontrent clairement que notre stratégie Shop. Meet. Connect.® qui repose sur une allocation de capital ciblée, une approche centrée sur le client et une gestion financière rigoureuse est parfaitement adaptée à la transformation du retail. Les indicateurs opérationnels actuels, conjugués à notre confiance quant à la pérennité de la croissance de nos revenus ainsi qu’à la perspective d’une réduction des coûts financiers, nous conduisent à rehausser nos prévisions pour l’exercice 2019. » DONNÉES FINANCIÈRES CLÉS | | 30/06/2019 | 30/06/2018 | Variation | Variation à p.c.(3) | | En M€, part totale | | | | | | Chiffre d’affaires total | 668,3 | 668,9 | −0,1 % | – | | Revenus locatifs nets, centres commerciaux | 552,0 | 542,2 | 1,8 % | 3,1 % | | Valeur du portefeuille (droits inclus) | 24 042 | 24 594 | −2,2 % | −1,2 % | | Dette nette | 8 818 | 9 153 | −3,7 % | – | | Ratio d’endettement (LTV) | 36,7 % | 37,2 % | −50 pb | – | | Dette nette/EBE | 8,1x | 8,7x | −0,6x | – | | En euros, part du groupe | | | | | | ANR EPRA simple net par action | 40,00 | 39,50 | 1,2 % | – | | Cash-flow net courant par action | 1,38 | 1,31 | 5,4 % | – |
PERFORMANCE OPÉRATIONNELLE Chiffre d’affaires des commerçants À périmètre et changes constants,(4) le chiffre d’affaires des commerçants des centres commerciaux de Klépierre a crû de 1,6 % au premier semestre 2019, soit une légère accélération par rapport à l’année 2018 (0,9 %). La tendance générale s’est améliorée au deuxième trimestre de l’année avec des ventes en hausse de 2,8 % (contre 0,3 % au premier trimestre), en partie grâce à un effet calendrier favorable, Pâques ayant eu lieu plus tard que l’an dernier.
Au plan géographique, l’Ibérie ( 6,0 %) et l’Europe centrale et autres ( 5,3 %) ont été les régions les plus dynamiques. La croissance en Espagne a atteint 5,8 %, soutenue par l’évolution favorable des dépenses de consommation et par le positionnement dominant des centres commerciaux de Klépierre, encore renforcé par les récentes initiatives en matière de recommercialisation. La performance de la zone Europe centrale et autres a principalement été tirée par la croissance en République tchèque et en Hongrie (en hausse de 8,9 %). Après l’essoufflement progressif du mouvement des « gilets jaunes », les ventes en France se sont redressées pour augmenter de 0,7 % sous l’impulsion de l’inflation et de l’amélioration du pouvoir d’achat ainsi que de l’intense activité de recommercialisation. Le chiffre d’affaires des commerçants italiens s’est également amélioré avec une croissance de 0,9 % sur les six premiers mois de l’année, grâce à un deuxième trimestre très solide ( 2,9 %) et en dépit d’un contexte économique difficile. Activité locative Dans un environnement économique contrasté, Klépierre a continué d’afficher des performances robustes en matière d’activité locative. C’est le résultat direct de la stratégie Retail First® du Groupe pour anticiper la transformation du retail. Retail First® consiste à adapter rapidement l’offre locative des centres de Klépierre en permettant aux enseignes de se développer sous leur dernier format (« right-sizing »), en remplaçant les segments en difficulté par des segments plus rentables, et en attirant les nouveaux concepts à la mode dans les centres commerciaux tout en encourageant leur développement international. Cette stratégie s’appuie sur la solidité de la plate-forme paneuropéenne de Klépierre et sur les relations étroites que le Groupe entretient avec les commerçants les plus performants du continent.
Au cours du premier semestre, 821 baux ont été signés, dont 689 renouvellements et recommercialisations, soit 6,0 M€ de loyers annuels minima garantis supplémentaires (LMG ; hors contribution des projets d’extension et de nouveaux sites), qui représentent une réversion positive de 9,4 %. L’excellent niveau de l’activité locative a contribué à une légère baisse du taux de vacance EPRA qui est passé de 3,2 % au 31 décembre 2018 à 3,0 % au 30 juin 2019. Revenus locatifs nets Les revenus locatifs nets générés par l’activité des centres commerciaux se sont établis à 552,0 M€ au cours des six premiers mois de l’année, en augmentation de 1,8 % (par rapport à la même période l’an dernier) à périmètre courant, et de 3,1 % à périmètre constant(3). Ils ont bénéficié de l’indexation (impact positif de 1,6 %), d’un niveau de réversion élevé, de la hausse des recettes de specialty leasing et de l’optimisation des charges locatives.
Retraitée de l’impact de l’entrée en vigueur de la norme IFRS 16, la croissance du revenu locatif net à périmètre courant (en part totale) est de 0,5 %(2). L’entrée en vigueur de cette norme n’a aucune incidence sur la croissance à périmètre constant. CASH-FLOW NET COURANT ET VALEUR DU PORTEFEUILLE Au cours des six premiers mois de l’année 2019, le cash-flow net courant par action a crû de 5,4 % sur un an à 1,38 € (en augmentation de 4,7 % après prise en compte de l’impact de la première application de la norme IFRS 16)(2). Cette bonne performance résulte de l’effet combiné des éléments suivants : - Augmentation des revenus locatifs nets de 1,6 % en part totale ( 0,4 % retraités de l’impact de la première application de la norme IFRS 16)(2), grâce à la croissance de 3,1 % de l’activité des centres commerciaux à périmètre constant ;
- Hausse du cash-flow d’exploitation de 2,1 % en part totale, supérieure à celle des revenus locatifs nets essentiellement portée par une baisse des coûts 3 M€, en particulier les autres frais généraux, les charges de personnel restant globalement stables. Ceci s’est traduit par une nouvelle diminution du ratio de coûts EPRA (passé de 15,4 % à 13,9 %, hors coûts de vacance) ;
- Baisse du coût de la dette de 9,1 M€ à 68,0 M€ en part totale. Retraité des éléments ne générant pas de flux de trésorerie et des éléments non récurrents (amortissement de la mise à la valeur de marché de la dette Corio et des frais de dénouement des instruments financiers), le coût de la dette nette atteint 66,9 M€, soit une diminution de 5,1 M€ sur un an ; et
- Réduction du nombre moyen d’actions en circulation de 301 millions à 296 millions, du fait du programme de rachat d’actions.
Évaluation du portefeuille En part totale et droits inclus, la valeur du portefeuille de centres commerciaux s’élevait à 23 706 M€ au 30 juin 2019. La légère baisse de 0,9 % à périmètre constant de la valeur du portefeuille sur les six derniers mois est principalement liée à une hausse de la prime de risque retenue par les experts indépendants dans leurs modèles DCF. Combinée à un taux sans risque légèrement moindre et, par conséquent, à une indexation plus faible, la prime de risque plus élevée s’est traduite par un taux d’actualisation globalement stable et par un taux de sortie plus élevé, ce qui a finalement produit un effet de marché négatif de 1,2 % sur la valorisation du portefeuille.
Grâce à de bonnes opérations locatives et en dépit d’hypothèses d’indexation légèrement plus faibles, la croissance des revenus locatifs retenue par les experts dans leurs modèles de valorisation est globalement inchangée par rapport à la campagne d’expertise du mois de décembre 2018, se traduisant par un effet cash-flow légèrement positif sur l’évaluation portefeuille (impact positif de 0,2 %).
Dans ce contexte, le rendement initial net EPRA est stable à 4,9 %. ANR EPRA L’ANR EPRA s’élevait à 40,00 € par action au 30 juin 2019, contre 40,50 € six mois auparavant.(5) Cette diminution s’explique par le fait que la génération de cash-flow net courant (1,38 € par action) a été plus que compensée par la baisse de la valeur du portefeuille à périmètre constant (0,76 € par action) et par le paiement du dividende (1,05 € par action). L’impact négatif lié à l’effet de change et à d’autres facteurs s’est élevé à 0,07 € par action. ENDETTEMENT ET FINANCEMENT Endettement Au 30 juin 2019, l’endettement net consolidé atteignait 8 818 M€, contre 8 875 M€ au 31 décembre 2018, soit une baisse de 57 M€. Malgré cette diminution, le ratio Loan-to-Value (LTV) a augmenté à 36,7 %(8) au 30 juin 2019, représentant une hausse de 40 points de base par rapport à la fin de l’année 2018, attribuable à une baisse de la valeur des actifs.
Grâce à de très bonnes performances opérationnelles, le ratio dette nette/EBE a de nouveau diminué pour atteindre 8.1x au 30 juin 2019, contre 8.3x au 31 décembre 2018. Financement Au premier semestre, le coût moyen de la dette du Groupe a continué de diminuer pour s’établir à 1,5 % contre 1,6 % à fin 2018. Il bénéficie des taux d’intérêt bas à court terme et des conditions attractives de refinancement obtenues ces dernières années. Compte tenu du faible coût de la dette et des solides performances opérationnelles, le taux de couverture des frais financiers (ICR, excédent brut d’exploitation/frais financier) s’élève à 7,9x.
D’ici à fin 2022, le Groupe devra refinancer 1,8 Md€ d’obligations à taux fixe (dont 0,7 Md€ sont swappées) pour un coupon moyen de 4,2 % (2,7 % retraités des swaps). Aux conditions actuelles de marché, ces futures opérations de refinancement devraient conduire à une contraction supplémentaire du coût de la dette. INVESTISSEMENTS, DÉVELOPPEMENT ET CESSIONS Investissement Au cours du premier semestre 2019, Klépierre a continué à investir dans ses actifs de la manière suivante : - 79,0 M€ ont été consacrés au pipeline de développement, principalement pour les extensions de :
- Créteil Soleil (région de Paris, France) qui devrait être achevée d’ici fin 2019 et où la commercialisation progresse favorablement avec 90 % des surfaces déjà louées (signées ou en cours de négociations avancées) ;
- Gran Reno (Bologne, Italie) : les travaux ont démarré en avril 2019 et le taux de précommercialisation atteint déjà 50 % des espaces (signés ou en cours de négociations avancées) ; et
- Hoog Catharijne (Utrecht, Pays-Bas) où Primark a ouvert le deuxième plus grand magasin du pays en mai 2019. Les travaux de redéveloppement devraient être terminés d’ici 2021.
- 41,5 M€ ont été investis dans le portefeuille existant (hors extensions) en maintenance, rénovations et investissements locatifs ; et
- 7,3 M€ ont financé d’autres investissements dont des honoraires de développement, des intérêts capitalisés et des frais de location.
Cessions Dans le cadre de la rationalisation continue de son portefeuille, le Groupe a cédé des actifs pour un montant total de 256,7 M€ (part totale, hors droits) depuis le 1er janvier 2019. Ce montant comprend la vente de sept centres commerciaux (quatre au Portugal, un en République tchèque, un en France et un au Pays-Bas) ainsi que d’autres actifs.
Le Groupe a également signé des promesses de vente pour un montant total de 244,3 M€ qui inclut la vente de quatre centres commerciaux en Hongrie pour 217,5 M€ (hors droits).
En tenant compte des actifs sous promesses de vente, le montant total des cessions s’élève à 501 M€ (droits exclus) comprenant la vente de 11 centres commerciaux pour 485 M€ (droits inclus). Ces centres commerciaux ont été cédés avec une prime de 5,5 % par rapport à leur dernière valeur d’expertise, 5,3 % au-dessus de leur valeur de 2017, 13,2 % au-dessus de leur valeur de 2016 et 18,2 % au-dessus de leur valeur de 2015, illustrant ainsi la capacité du Groupe à réaliser des cessions créatrices de valeur. Programme de rachat d’actions Dans le cadre de son programme de rachat d’actions de 400 M€ annoncé le 6 février 2019, le Groupe a racheté 5 091 144 actions à un prix moyen de 31,00 € et pour un montant total de 158 M€. PERSPECTIVES En 2019, Klépierre vise désormais un cash-flow net courant par action d’au moins 2,76 € (soit une augmentation d’au moins 4,2 % par rapport à 2018), en lieu et place de l’objectif initial du Groupe compris entre 2,72 € et 2,75 € pour l’exercice 2019.
En dépit de l’impact net, légèrement dilutif, entre les cessions d’actifs et les rachats d’actions, cette révision d’objectif à la hausse reflète : - La confiance de Klépierre quant au maintien, à un niveau élevé, de la croissance de ses revenus locatifs à périmètre constant(9) ;
- Les économies supplémentaires sur les coûts opérationnels ; et
- La baisse des charges financières grâce à l’amélioration des conditions de financement liée à la récente baisse des taux d’intérêt et à de nouvelles opérations de gestion du passif.
ÉVOLUTION DU CHIFFRE D’AFFAIRES DES COMMERÇANTS AU PREMIER SEMESTRE 2019 À PÉRIMÈTRE CONSTANT | Pays | Variation à périmètre constant(a) | Part du chiffre d’affaires total publié des commerçants | | France | 0,7 % | 31 % | | Belgique | −1,0 % | 2 % | | France-Belgique | 0,6 % | 33 % | | Italie | 0,9 % | 25 % | | Norvège | −3,0 % | 7 % | | Suède | −1,9 % | 7 % | | Danemark | −1,6 % | 4 % | | Scandinavie | −2,3 % | 18 % | | Espagne | 5,8 % | 8 % | | Portugal | 6,6 % | 2 % | | Ibérie | 6,0 % | 11 % | | République tchèque | 8,9 % | 2 % | | Pologne | 2,5 % | 3 % | | Hongrie | 5,0 % | 2 % | | Turquie | 5,9 % | 2 % | | Europe centrale et autres | 5,3 % | 10 % | | Pays-Bas(b) | n.s. | n.s. | | Allemagne | 2,3 % | 3 % | | TOTAL | 1,6 % | 100 % |
| Segments | Variation à périmètre constant(a) | Part du chiffre d’affaires total publié des commerçants | | Mode | 0,5 % | 39 % | | Culture, cadeaux, loisirs | 0,3 % | 17 % | | Santé & beauté | 4,7 % | 14 % | | Équipement de la maison | 1,8 % | 10 % | | Alimentation et restauration | 5,1 % | 12 % | | Autres | −0,3 % | 8 % | | TOTAL | 1,6 % | 100 % |
(a) La variation à périmètre constant s’entend sur une base comparable de centres commerciaux, hors impact des cessions, des acquisitions et des effets de change.
(b) Seuls quelques magasins récemment ouverts à Hoog Catharijne (Utrecht) et certains commerçants à Alexandrium (Rotterdam) communiquent leurs chiffres d’affaires à Klépierre.
CHIFFRE D’AFFAIRES TOTAL | En M€ | Part totale | | Part du Groupe | | S1 2019 | S1 2018 | | S1 2019 | S1 2018 | | France | 215,4 | 214,4 | | 176,0 | 175,0 | | Belgique | 9,1 | 9,2 | | 9,1 | 9,2 | | France-Belgique | 224,5 | 223,5 | | 185,2 | 184,2 | | Italie | 102,6 | 106,4 | | 101,4 | 104,7 | | Norvège | 34,9 | 35,9 | | 19,6 | 20,1 | | Suède | 29,2 | 30,2 | | 16,4 | 16,9 | | Danemark | 29,6 | 28,7 | | 16,6 | 16,1 | | Scandinavie | 93,6 | 94,8 | | 52,5 | 53,2 | | Espagne | 58,5 | 55,6 | | 58,5 | 55,6 | | Portugal | 11,4 | 11,5 | | 11,4 | 11,5 | | Ibérie | 69,8 | 67,2 | | 69,8 | 67,2 | | Pologne | 17,9 | 17,2 | | 17,9 | 17,2 | | Hongrie | 9,8 | 12,5 | | 9,8 | 12,5 | | République tchèque | 16,6 | 16,6 | | 16,6 | 16,6 | | Turquie | 10,3 | 13,1 | | 9,4 | 11,8 | | Autres | 1,7 | 1,5 | | 1,7 | 1,5 | | Europe centrale et autres | 56,4 | 60,9 | | 55,4 | 59,6 | | Pays-Bas | 41,2 | 35,4 | | 41,2 | 35,4 | | Allemagne | 26,4 | 26,2 | | 25,2 | 24,9 | | REVENUS LOCATIFS BRUTS DES CENTRES COMMERCIAUX | 614,6 | 614,4 | | 530,7 | 529,2 | | Autres actifs de commerce | 12,3 | 12,7 | | 12,3 | 12,7 | | TOTAL REVENUS LOCATIFS BRUTS | 626,9 | 627,1 | | 543,0 | 542,0 | | Revenus de gestion, d’administration et autres produits (honoraires) | 41,4 | 41,8 | | 39,6 | 40,1 | | CHIFFRE D’AFFAIRES TOTAL | 668,3 | 668,9 | | 582,5 | 582,0 | | Sociétés mises en équivalence* | 41,9 | 41,9 | | 40,0 | 40,0 |
* Les contributions des sociétés mises en équivalence incluent les investissements dans des sociétés contrôlées conjointement et des investissements dans des sociétés sous influence notable.
REVENUS LOCATIFS NETS PAR TRIMESTRE EN PART TOTALE | | 2019 | | 2018 | | En M€ | T2 | T1 | | T4 | T3 | T2 | T1 | | France | 100,2 | 95,4 | | 95,5 | 99,0 | 99,1 | 93,4 | | Belgique | 4,7 | 4,1 | | 4,5 | 4,8 | 4,3 | 4,4 | | France-Belgique | 104,8 | 99,5 | | 100,1 | 103,9 | 103,4 | 97,8 | | Italie | 50,1 | 43,3 | | 48,1 | 52,2 | 51,6 | 44,5 | | Norvège | 16,0 | 16,0 | | 15,9 | 15,7 | 16,4 | 16,0 | | Suède | 13,4 | 12,9 | | 12,8 | 13,5 | 13,9 | 13,4 | | Danemark | 13,9 | 12,7 | | 12,6 | 12,8 | 13,2 | 12,4 | | Scandinavie | 43,3 | 41,6 | | 41,3 | 42,0 | 43,5 | 41,7 | | Espagne | 27,0 | 26,2 | | 24,1 | 25,4 | 24,8 | 24,9 | | Portugal | 4,7 | 6,0 | | 5,3 | 6,0 | 5,2 | 5,5 | | Ibérie | 31,7 | 32,2 | | 29,4 | 31,4 | 30,0 | 30,4 | | Pologne | 8,4 | 8,0 | | 7,8 | 8,1 | 7,8 | 8,0 | | Hongrie | 5,5 | 4,6 | | 4,3 | 5,9 | 5,8 | 5,8 | | République tchèque | 8,1 | 8,1 | | 8,9 | 8,3 | 8,1 | 8,0 | | Turquie | 4,0 | 4,3 | | 3,8 | 3,8 | 5,7 | 5,2 | | Autres | 0,7 | 0,6 | | 0,6 | 0,6 | 0,8 | 0,7 | | Europe centrale et autres | 26,6 | 25,6 | | 25,4 | 26,7 | 28,2 | 27,8 | | Pays-Bas | 18,5 | 15,0 | | 17,6 | 15,0 | 14,6 | 9,5 | | Allemagne | 11,7 | 8,0 | | 10,0 | 10,3 | 9,9 | 9,3 | | REVENUS LOCATIFS NETS DES CENTRES COMMERCIAUX | 286,8 | 265,2 | | 272,0 | 281,5 | 281,3 | 261,0 | | Autres activités | 5,6 | 5,9 | | 5,1 | 6,2 | 6,1 | 6,1 | TOTAL
REVENUS LOCATIFS NETS | 292,4 | 271,1 | | 277,0 | 287,6 | 287,3 | 267,1 |
CASH-FLOW NET COURANT | | S1 2019 | S1 2018 | Variation | | En part totale, M€ | | | | | Revenus locatifs | 626,9 | 627,1 | 0,0 % | | Charges locatives et immobilières | −63,4 | −72,7 | −12,8 % | | Revenus locatifs nets | 563,5 | 554,4 | 1,6 % | | Revenus de gestion et autres produits | 46,1 | 45,8 | 0,6 % | | Frais de personnel et frais généraux | −83,2 | −96,0 | −13,4 % | | Excédent brut d’exploitation | 526,4 | 504,2 | 4,4 % | | Ajustements pour le calcul du cash-flow des activités d’exploitation : | | | | | Dotation aux amortissements des droits d’utilisation(a) | −4,3 | - | | | Avantages au personnel, stock-options et charges d’exploitation non récurrentes | 3,8 | 10,7 | | | IFRIC 21 impact | Mercredi 24 juillet 2019, 18h30 - LIRE LA SUITE 
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